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稳健为王的地产淘汰赛 天保集团崛起正当时

2019-12-19 10:18:28   人气:3470

目前,已经进入生存竞争态势的房地产行业,除了融资方面具有较大优势的领先房地产企业,以及一些特殊地区的本土领先房地产企业外,还有很强的增长潜力。

据了解,主流房企9月份的销售数据最近陆续公布,超过市场预期的增长正推动香港房市持续回升。随着10月报告窗口第三季度业绩压力的加大,资金被迫逃离前期火热的消费和技术板块,目前估值水平和机构配置比例较低的房地产板块在10月初开始回升,预计将成为第四季度的主要资本配置线。

然而,另一方面,随着国内外融资环境的全面收紧,大大小小的住宅企业都面临着融资困难,融资成本不断上升。成本超过10%的海外债务融资不再是行业案例。大量中小住房企业被迫退出市场,许多早期盲目追求高增长的企业陷入高利率偿还旧债的恶性循环。

然而,在行业的高压环境之后,仍然能够站住脚的房地产企业将受益于集中度和估值回报的双重效率提高。除了知名的龙头房地产企业之外,天宝集团凭借产业链整合效应的祝福,在一线卫星城市土地价值凸显,尤其是京津冀建设加速推进,进一步提升土地储备潜力之际应运而生。

房地产热的复苏和地区领导人的崛起与此同时。

融资渠道有限的住房企业面临着巨大的财务压力,因此需要依靠高成本的美元债务来维持。据了解,虽然各项政策收紧,但随着2017-18年国内资本环境收紧,住房企业发行大量海外债券维持业务运营,这部分债券正逐步接近还款期。数据显示,2019年住房企业海外债务达到2130亿元,同比增长24%。2020年和2021年,分别增长29.25%、12.5%至2753亿元和3097亿元,到期债务继续增加。

2019年前三季度,住房企业债券融资成本为6.88%,同比增长0.67个百分点。虽然国内债券发行的平均成本仅为4.80%,但这些企业享受的低成本融资大多是国有、中央和大型住房企业。大多数住房企业难以享受国内低成本融资渠道。一些住房企业可以选择海外上市,拓宽融资渠道。然而,大多数住房企业被迫选择成本高得多的美元债券来满足其迫切需求。

2019年前三季度,企业海外债券发行成本达到8%,同比增长1.17个百分点。特别是2018年10月至2019年7月,海外债券发行成本超过7.50%。9月份,房地产企业在一个月内筹集到37.97亿美元的海外资金,创下新记录。

就9月份以来发行的债券票面利率而言,天宇房地产、泰和集团、阳光集团、中粮控股的融资成本均超过10%,天宇房地产最高达到13%;其他住房企业如和晶泰富(01813)、万达集团和郑融房地产(06158)的融资成本也在5%至9%之间。现阶段,房地产业仍然是结构调整的重点领域。预计房地产行业的融资政策短期内不会大幅放松,债务压力大的中小住房企业面临的挑战将进一步加大。

在此背景下,新建筑继续保持较高水平,住宅企业的业绩超出市场预期。据了解,由于住房企业征地阶段融资渠道的收紧,住房企业面临的财务压力加大。在这种情况下,住房企业可以加快现有土地储备的建设,尽快获得银行开发贷款,争取更多的资金流动空间,从而使新的建设有可能继续在高水平上进行。因此,该行业全年的整体表现极有可能超出预期,这有望在该行业预期相对悲观的时候提振市场信心。一些住房企业披露的第三季度结果已经可以看出一些线索。此外,宏观产业目前正处于下行周期,在融资紧张的背景下,由于预期城市政策的监管会略有改善,香港的房屋行业再度进入上升趋势,这是提升该行业整体估值的一个潜在因素。

总的来说,虽然房地产融资方面继续收紧,但中长期对行业竞争格局来说并不是一件坏事。以低负债稳步运行的区域性领先房地产公司天宝集团,过去三年的总借款利率分别为4.75%、4.75%和6.15%。公司自身的低成本融资支撑着企业的稳步发展。加上香港股市即将登陆和优质融资渠道的拓宽,天宝资本的优势将进一步扩大。与此同时,公司仍然具有爆炸力和高业绩增长。

北京、天津和河北的潜力在加速增长

当地领导天宝集团多年来保持了业绩的高速增长。据了解,该公司是位于中国河北省涿州市的房地产开发商,也是该地区最大的私人建筑公司。数据显示,2016年至2018年公司总收入分别为8亿元(下同)、12亿元和16亿元,复合年增长率为41.5%。2016-2018年净利润分别为3718万元、5934万元和1.08亿元,复合年增长率为70.4%。

展望未来,该公司对土壤和储藏的增值潜力足以实现业绩的高增长。截至2019年3月31日,天宝集团拥有18处住宅物业、1处投资物业和1处酒店,其中7个项目位于涿州,13个项目位于张家口。本公司收购的土地储备也主要集中在涿州和张家口。数据显示,公司目前总建筑面积为208万平方米的土地储备,其中3.5%已经完成,52.3%正在建设中,44.2%用于未来开发。这些土地储备的最大特点是位于北京周围的京津冀地区。

具有巨大升值潜力的京津冀建设正在加快。2014年,国家正式将京津冀协调发展提升为国家战略。京津冀作为一项与长三角和粤港澳台大湾区融合并列的国家战略,在区域发展进程和均衡性上与长三角和珠三角有着显著的不同。到2018年,长三角和广东、港澳的城市化率分别达到72.1%和72.7%,而北京、天津和河北的城市化率仅为65.9%,相当于2010-2011年长三角和2007年粤港澳的水平。其中,以河北省为主要拖累的平均城市化率为56.4%,甚至低于全国平均水平59.6%。北京和天津对周边区域经济的辐射效应明显弱于上海和深圳等城市,建设潜力更大。

然而,由于2016年至2018年“去杠杆化”和“环境压力”的制约,京津冀需求释放低于预期。然而,在近期政策复苏的支持下,京津冀建设的资本环境逐步改善。2019年6月10日,中央政府办公室和国家政府办公室发布《关于做好地方政府专项债券发行和配套项目融资工作的通知》,允许专项债券作为重大项目资金的一部分,开展市场化融资。随着政策支持的逐步加强,京津冀建设的资金环境得到了显著改善。

因此,天宝集团的两大储土区涿州和张家口具有很大的升值潜力。同时,位于北京和熊安地区中部的涿州和毗邻北京的张家口也将受益于熊安新区的大力建设。此外,即将到来的2022年北京冬季奥运会将直接刺激该地区基础设施项目的加速,从而有利于公司的土壤储存。此外,由于公司拥有较高质量的建筑承包业务,天宝集团比大多数住宅企业拥有更大的优势。

建筑企业祝福下的协同效应

在协同效应下,房地产开发的质量、开发周期和成本因素得到最大程度的优化。据了解,天宝集团房地产开发建设部门的协调可以更有效地控制房地产开发过程,提高安全性和质量。到目前为止,公司没有发生任何重大工伤事故和死亡事故,公司质量得到保证。同时,还可以避免许多不必要的中间商的额外成本,有效控制施工成本,有效缩短工期,集中采购多个项目的施工材料,进一步降低成本。

同时,该公司凭借其丰富的施工资质,也可以帮助收购物业项目。由于公司可以与一些地方政府机构和房地产开发商合作建设项目,因此可以进一步促进该地区房地产开发业务的发展。公司此前承接过张家口张北地区一些标志性历史建筑等古建筑项目,其房地产开发业务也因国家质量工程奖成功进入张北。目前,该地区最大的天宝新城和即将到来的天宝中渡庄园项目受益于建筑业务。

自公司获得建筑业务专项资质以来,营业收入从2017年的12.58亿元增加到2018年的16.52亿元,增长31.3%,2018年公司建筑合同业务新合同达到19.7亿元,同比增长108%。

综上所述,经过行业内的高压环境后,天宝集团不仅可以跟随行业估值的回升,还可以凭借产业链整合的效应,凭借京津冀优质土壤储备的升值,走出一个不同的市场。

资料来源:智通财经

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